Le démembrement de propriété est aujourd’hui un outil de défiscalisation très plébiscité. Mais au fait, comment ça marche ? Quels sont les droits et obligations ? On vous aide à y voir plus clair.
C’est quoi le démembrement d’un bien ?
Le « démembrement du droit de propriété » est l’acte juridique qui consiste à « séparer la pleine propriété d’un bien immobilier » en nue-propriété d’une part, et en l’usufruit d’autre part.
C’est souvent « par donation ou succession que l’on devient usufruitier ou nu-propriétaire d’un bien ».
Dans quel cas peut-on recourir à ce dispositif ?
Le démembrement de propriété est fréquemment « utilisé pour préparer la transmission de son patrimoine ».
Comme expliqué dans le magazine Notre Temps, « on peut donner, de son vivant, la nue-propriété d’un bien pour que ses héritiers n’aient pas ou peu de droits de succession à payer tout en se gardant l’usufruit jusqu’à la fin de sa vie et en prévoyant même qu’il soit transmis ensuite au conjoint », peut-on y lire.
Dans ce cas, « seule la valeur de la nue-propriété subit la taxation. Si les bénéficiaires sont vos enfants, chacun peut recevoir 100 000 euros sans droits à payer (si aucune donation n’a été faite dans les 15 ans) ».
À votre décès, le nu-propriétaire aura la pleine propriété du logement sans frais de succession à payer.
Néanmoins, il arrive aussi que l’on donne « temporairement l’usufruit d’un bien pour aider un proche.« , le temps par exemple que votre enfant termine ses études.
Pendant une durée limitée, le bénéficiaire « peut l’occuper ou le mettre en location ».
Usufruit temporaire : comment ça marche ?
Il est toutefois assujetti à des droits de donation sur la valeur de l’usufruit temporaire, de l’ordre de « 23% de la valeur du bien en pleine propriété par période de 10 ans » et sans fractionnement.
« Lorsque l’usufruit arrive à son terme, explique Notre Temps, le donateur récupère son bien en pleine propriété sans avoir à payer d’impôt. Pour un contribuable imposé à l’ISF, le bien n’est plus comptabilisé dans son patrimoine. »
Succession et démembrement : mais qui est vraiment le propriétaire ?
Bref, voici ce qu’il faut comprendre dans le cadre de cette opération juridique. Si « l’usufruit donne à la fois le droit d’usage, et de jouissance du bien » (comprendre le droit de l’habiter ou de le louer pour en tirer des revenus), la nue-propriété se limite théoriquement à la possession du bien, sans pour autant disposer du droit d’en jouir.
Le nu-propriétaire est donc uniquement propriétaire « en titre » mais ne peut pas jouir des attributs concrets liés à l’usage du bien en question. Autrement dit, il ne peut l’occuper.
Pour répondre à la question concernant l’appartenance de la propriété, elle n’appartient en réalité ni à l’un ni à l’autre.
Elle ne peut appartenir « pleinement à une seule entité qu’en cas de pleine propriété », explique le site expertimpots.com.
« Tout l’intérêt du démembrement » repose en effet « dans la répartition des différents biens et des différentes charges » en vue d’une réduction fiscale.