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Les frais de succession peuvent très vite peser sur vos héritiers si aucune disposition n’a été prise en amont pour la transmission de votre patrimoine immobilier. Des lourdes charges d’impôts pourraient en effet attendre vos ayants droits. Découvrez comment éviter les droits de succession élevés dans le cadre d’un héritage immobilier. Explications.
Héritage immobilier : comment éviter les droits de succession élevés ?
Différentes stratégies permettent de réduire voire d’éliminer les coûts fiscaux liés à la transmission d’un bien immobilier. Voici un tour d’horizon des options les plus efficaces.
Créer une SCI familiale
L’une des méthodes les plus connues pour éviter les droits de succession élevés est la création d’une Société Civile Immobilière (SCI) familiale.
« Son principal avantage, indique Thaïs Castang, associée au sein du cabinet de gestion de patrimoine L&A Finance, c’est qu’elle permet au propriétaire d’un bien de céder aux membres de sa famille (le plus souvent ses héritiers en ligne directe, soit ses enfants) des parts de cette société ».
En cédant des parts à vos enfants, vous bénéficiez d’abattements successifs, pouvant aller jusqu’à 100 000 euros tous les 15 ans, pour chaque enfant. Cela permet de transmettre une grande partie du patrimoine immobilier sans payer de droits de succession au moment du décès.
« Un dispositif qui, pour être intéressant, mérite toutefois d’être anticipé au maximum, de son vivant ».
Démembrer la propriété
Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété en deux parties : la nue-propriété et l’usufruit. Cette stratégie est idéale pour transmettre un bien immobilier tout en réduisant les frais de succession.
L’usufruit permet de conserver l’usage du bien (par exemple, percevoir les loyers), tandis que la nue-propriété est transférée à vos héritiers. Ce mécanisme permet de réduire la base taxable de la succession et, au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire devient propriétaire sans avoir à payer de droits de succession.
La nue-propriété correspond à la possession d’un bien sans la faculté d’en jouir, tandis que l’usufruit permet d’utiliser le bien pour soi et d’en percevoir les fruits (par exemple les loyers s’il est en location).
Cet outil juridique « est particulièrement adapté aux personnes souhaitant transmettre des biens de famille à leurs enfants, par exemple des résidences secondaires ou des biens d’exception« , Précise Guillaume Eyssette, directeur associé du cabinet de conseils Géfinéo.
Réaliser une donation de son vivant
La donation permet de transmettre un bien immobilier avant votre décès, avec des abattements fiscaux intéressants. « Un parent peut ainsi donner jusqu’à 100 000 euros à chacun de ses enfants sans devoir payer des droits de succession et ainsi réitérer cette donation tous les 15 ans, de manière successive », rappelle encore Thaïs Castang.
Cela permet de réduire progressivement l’impact fiscal de la succession. Pour une transmission encore plus efficace, il est recommandé de choisir pour une donation-partage, qui assure une répartition équitable entre les héritiers et permet de bloquer la valeur du bien.
Utiliser l’assurance-vie
Une autre stratégie consiste à investir dans une assurance-vie.
« Un propriétaire qui est dans une logique de transmission peut choisir de vendre les biens auxquels il ne tient pas – par exemple ses investissements locatifs –, et d’investir ce capital dans une assurance-vie en nommant ses enfants comme bénéficiaires. Il pourra ainsi leur transmettre la valeur de ses capitaux sans payer de droits de succession« , exprime Gillaume Eyssette.
Les sommes transmises par le biais de l’assurance-vie sont exonérées de droits de succession jusqu’à 152 500 euros par bénéficiaire, si le souscripteur a moins de 70 ans.
« La particularité, c’est qu’il est possible de mettre n’importe qui en bénéficiaire – un ami, une association… – et qu’on peut désigner autant de bénéficiaires qu’on veut« , révèle Thaïs Castang.
Opter pour le régime de la communauté universelle
Le régime de la communauté universelle peut être une option avantageuse pour alléger les droits de succession.
Dans ce régime, tous les biens des époux sont mis en commun, y compris ceux acquis avant le mariage. Si l’un des époux décède, l’époux survivant récupère l’intégralité du patrimoine, sans payer de droits de succession, à condition d’avoir choisi la clause d’attribution intégrale.
« Lorsque l’un des deux époux décède, l’époux survivant récupère donc tout le patrimoine du couple, sans payer de droits de succession », souligne Thaïs Castang.
L’exonération des droits de succession pour l’achat de logement neuf
Une récente mesure permet d’exonérer les droits de succession sur les donations effectuées pour l’achat d’un logement immobilier neuf.
En effet, les donations pour l’achat d’un logement neuf bénéficient désormais d’une exonération jusqu’à 300 000 euros, contre 100 000 euros auparavant. Cette mesure incite à l’acquisition de résidences principales ou de locations à long terme.
