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Un des sujets épineux qui peut surgir après un décès est celui de la vente de la maison familiale.
Peut-on vendre ce bien sans avoir à demander l’accord des enfants ? Voilà une question qui a de quoi troubler des conjoints survivants, surtout lorsque des enjeux patrimoniaux se mêlent au deuil.
On va plonger ensemble dans les rouages juridiques qui encadrent cette situation.
Le démembrement de propriété : une notion cruciale
On commence par un concept fondamental : le démembrement de propriété. Qu’est-ce que cela signifie ? Il s’agit de scinder le droit de propriété en deux parties distinctes : l’usufruit et la nue-propriété.
Concrètement, l’usufruit permet au conjoint de survivre de vivre dans la maison ou de la louer, en profitant des revenus générés. Les enfants deviennent ainsi nus-propriétaires. Ils détiennent un droit sur le bien mais sans pouvoir y habiter ni toucher les loyers.
Alors, si vous avez récupéré l’usufruit de la maison et que vous songez à la vendre, sachez que vous ne détenez pas la pleine propriété.
L’accord des enfants qui sont nus-propriétaires sera donc requis avant toute transaction. Une simple vente devient un terrain de négociations, et selon la situation, cela peut rendre l’opération bien plus délicate.
Et la donation entre époux ?
C’est là que la donation entre époux, ou « donation au dernier vivant », entre en jeu. Si vous avez opté pour ce dispositif, le conjoint survivant bénéficie de certains droits élargis comme l’occupation de la maison jusqu’à la fin de ses jours.
Cependant, cette donation ne confère pas automatiquement la pleine propriété du bien. Vous restez donc dans une situation où l’accord des enfants peut toujours être nécessaire pour vendre sauf si d’autres démarches ont été entreprises.
Les cas où le conjoint survivant peut vendre seul
Est-ce possible pour le conjoint survivant de vendre la maison sans demander l’accord des enfants ? Oui, sous certaines conditions, mais c’est un peu plus rare.
Par exemple, si le défunt a pris soin d’établir un contrat de mariage ou un arrangement notarié, il peut avoir inclus une clause d’attribution intégrale. Cela signifie que la maison devient la propriété exclusive du survivant. Avec cette clause, le conjoint peut vendre librement, sans l’accord des héritiers.
Et que faire face à une succession compliquée ?
La situation devient plus complexe lorsque plusieurs enfants héritent de la maison et que la succession se retrouve en indivision. Dans ce cas, la vente de la maison nécessite l’accord de deux niveaux des héritiers.
Et s’il y a des désaccords ? Eh bien, vous devrez passer par la case tribunal. Un juge pourrait être amené à trancher et la procédure prendra alors un temps fou. Il pourrait même décider d’une vente forcée si la situation l’exige.
Moralité : mieux vaut être au clair sur les règles successorales avant de se lancer pour éviter une série de complications inutiles.
