Société

« La Banque centrale européenne ne peut pas plaire à tout le monde »

Article publié le 25 septembre 2006
Article publié le 25 septembre 2006
Pour l'économiste espagnol José García-Montalvo, bien que la Banque centrale européenne soit parvenue à maintenir des taux d'intérêts relativement bas ces dernières années, il est temps pour les 25 de mettre en place une politique financière fiable, capable de réguler et de contrôler le coût du logement.

José García-Montalvo, professeur d'économie à l'Université Pompeu Fabra de Barcelone, a étudié l'évolution des prix des logements, en Espagne notamment. En tant que membre de l'Institut valencien de recherches économiques (IVIE), il publie régulièrement ses conclusions dans la presse.

La Banque Centrale Européenne (BCE) étant chargée de la politique monétaire de l'UE, est-il justifié de la rendre responsable de la hausse des prix de l'immobilier à l'intérieur de la zone euro ?

La BCE a pour objectif premier de stabiliser les prix dans l'ensemble de la zone euro, ce qui n'est pas une mince affaire si l'on considère que les douze États membres dans lesquels s’applique la politique monétaire commune affichent des situations économiques diamétralement opposées. C'est à partir de son siège, implanté à Francfort, que la BCE détermine les taux d'intérêts auxquels seront soumis les crédits contractés par les Européens. Depuis le 1er janvier 2001 et l'entrée en vigueur de l'euro, la BCE applique des taux relativement faibles pour stimuler les investissements et relancer les économies françaises et allemandes, lesquelles traversent actuellement une période de stagnation. Mais cette politique n'est pas adaptée aux pays dont l'économie connaît une croissance continue. L'Espagne en est l'exemple type. Les stratégies monétaires établies depuis Francfort ont fait chuter les taux d'intérêts appliqués dans la péninsule ibérique de 14 % dans les années 90 à 2 % en 2005.

Quelles ont été les conséquences de l'effondrement des taux sur le marché immobilier espagnol ?

De nombreux foyers ont vu dans cette situation l'occasion d'acquérir des biens immobiliers et se sont endettés, souvent au-delà du raisonnable et sur une période pouvant aller jusqu'à 50 ans. Les prix ont explosé, au même titre que l'inflation. Dans un pays qui compte aujourd'hui 44 millions d'habitants, près de 800 000 nouveaux logements ont été construits en 2006, soit plus qu'au Royaume-Uni, en France et en Allemagne à la fois. À titre comparatif, un pays de la superficie des États-Unis en construit un million et demi par an.

Pensez-vous qu'il soit judicieux de maintenir un tel rythme ?

Il est vrai que les taux d'intérêts extrêmement avantageux ont aussi attiré un grand nombre de spéculateurs. Séduits par la possibilité d'investir au meilleur prix, ils ont rapidement fait fortune dans le marché de l'immobilier espagnol. Lorsque la hausse des prix résulte de la spéculation seule, on parle de « bulle immobilière ». Mais dans le cas qui nous intéresse, la prospérité n'est que passagère et illusoire, puisque la fameuse bulle tarde à éclater, ou au contraire explose trop tôt, comme ce fut le cas au Royaume-Uni et à Hong-Kong à la fin des années 90, faisant chuter de près de 30 % les prix de l'immobilier. Les gens n'ont alors pas d'autre choix que d'essayer de vendre leurs biens en-deça des prix du marché. Le dernier rapport publié par le Fonds monétaire international envisage d’ailleurs un ralentissement des transactions ; le pouvoir d’achat diminue, par extension la consommation suit, et les logements trouvent acquéreur plus difficilement.

Qu’en est-il dans le reste de l’Union européenne ?

Le boom de l’immobilier a touché à la fois l’Irlande, l’Espagne et la Hollande. Au cours des premières années, la BCE a appliqué une politique monétaire clairement favorable aux pays qui connaissaient au contraire une croissance plutôt faible, comme l’Allemagne ou la France.

La BCE régnant en maître sur les taux d’intérêts, quelle marge de manœuvre peuvent espérer se voir accorder les États membres ?

La politique fiscale relève toujours de la compétence des différents gouvernements nationaux, lesquels, par le biais d’impôts et autres taxes, doivent parvenir à combler le manque qu’entraîne inévitablement l’application d’une politique monétaire commune dans 12 pays aux situations économiques si diverses. Prenons l’Espagne, par exemple. Pour ralentir la hausse des prix de l’immobilier, il serait peut-être opportun d’encourager la location d’appartements – seuls 9 % des logements espagnols sont en effet réservés à la location – et de supprimer le dégrèvement fiscal dont peuvent bénéficier les acheteurs. Pour le dernier point, il s’agit malheureusement d’une mesure anti-électorale qu’aucun gouvernement n’a jamais osé voter.

La situation est-elle identique dans les pays d’Europe de l’Est ?

Les investisseurs internationaux quittent peu à peu l’Espagne pour des marchés plus attractifs, comme ceux d’Europe de l’Est, de l’Asie du Sud-est ou de la Chine. Certains pays comme la Croatie connaissent la même croissance économique que l’Espagne, fondée principalement sur le développement des villes côtières.

Mis à part les taux d’intérêts, comment peut-on expliquer l’augmentation du coût des logements ?

Les prix peuvent également grimper en cas de pic démographique. Seule l’immigration est susceptible aujourd’hui de donner lieu à une telle situation. Mais si nous tenons compte du fait qu’en dépit d’une croissance naturelle quasi nulle, des pays comme la France sont néanmoins confrontés à une augmentation rapide des prix de l’immobilier, il devient alors évident que la hausse des prix n’est pas liée à l’accroissement de la population. Les coûts de la construction ont aussi une certaine influence, mais ils n’ont pas bougé au cours des dernières années. Je crois qu’on peut parler en fait de situation conjoncturelle, d’une hausse généralisée des prix qui affecte autant les pays européens que les autres, en raison de la chute des taux d’intérêts.

Est-ce qu’acheter un appartement représente toujours la meilleure façon d’investir ?

La croyance populaire veut que l’achat d’un appartement soit un investissement sûr et que la valeur d’un bien immobilier augmente en permanence. Mais souvenons-nous que les taux d’intérêt peuvent se remettre à grimper à tout moment et que le coût du logement peut alors dégringoler, comme cela s’est produit à Hong Kong, où les prix ont chuté de 66 % depuis 1997.